Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, bu yıldan itibaren vatandaşların uygun şartlarda konut yapabilmelerine imkan sağlamak amacıyla Hazine arazilerini satışa çıkaracaklarını duyurdu. Bu açıklama konut artışlarına çözüm amaçlı görünse de aslında yine belirli grubun faydalanacağı ve yoksula hiç bir şekilde artısı olmayacağı çalışma gibi görünüyor. Niye mi? Ülkenin önde gelen müteahhitleri uzun zamandır arsa pahalılığından dolayı şikayetlerini pek çok platformda dile getiriyorlardı. Müteahhitlerin “arsalar pahalı” söylemlerinden yola çıkarak bu kararın alındığı açık ortada iken, bırakın asgari ücretlileri, memurlar dahi geçimini sağlamakta güçlük çekiyorken (topluluk halinde olsa dahi) yoksulların hem arsa alıp hem de konut yapmalarını öngörmek ülke gerçeklerinden çok uzak bir şekilde hayal dünyasında yaşamaktır. Diyelim ki müteahhit veya başka varlıklı kişiler arazileri uygun fiyata aldı ve konut yaptı. Bu konutları uygun fiyata satacağını mı sanıyorsunuz?
İnşa edilen dairelere “şu fiyatın üzerinde kiraya verilemez, şu fiyatın üzerinde satılamaz” şartı konulacaksa bu kadar zahmete veya konutlar yapılana kadar beklemeye gerek yoktur. Mevcut hazır konutlara bu şartlar getirilebilir. Kamuoyunda ise amacın uygun şartlarda ev yapılmasından ziyade hem müteahhitlerin isteğini yerine getirmek, hem de satılacak araziler ile Hazineye ek gelir sağlamak görüşü hakim. Hazine arazilerinin satışa çıkarılmasıyla acil çözüm bekleyen yoksul vatandaşların beklenti noktasında kafasında pek çok soru işareti varken, formüle sevinen ve memnun olan tek sektör inşaatçılar oldu. Bu arada zincir marketlerde, beyaz eşya, elektronik eşya, mobilya, ev tekstili, kırtasiye ve hırdavat ürünlerinin satışının yapılamaması için mecliste çalışmalar sürerken üç harfli marketlerden bir tanesi konut ve araç satışı yapacaklarını duyurdu.
Yine Bakan Kurum’un, “kanunda bir evin rayiç değerinin 20 yıllık karşılığı olabileceğini, yıllık TÜFE ortalamasının üzerinde bir zam yapılamayacağının çok net şekilde tarif edildiğini, ev sahiplerinin “fırsatçılık” yaparak TÜFE ortalamasının üzerinde artış yapmaya çalışması halinde kiracıların bu durumu mahkemelere taşıyabileceğini” ifade etti. Bakan Kurum’un yukarıda söyledikleri şu an yaşanılan sorun ile ilgili uzaktan yakından alakası yoktur. Burada asıl sorun ne arsa fiyatları ne de 20 yıllık gelirdir. Asıl sorun, konut fiyatlarının yüksek olması ve bu fiyatların kiralara yansımasıdır. Pahalı ev fiyatlarına çözüm bulunduğunda kiralar kendiliğinden aşağı yönlü trend zaten yakalayacaktır.
Mesela kuş kafesi kadar pencereleri olan bodrum katı bir evin 400 bin lira olduğu öne sürülüyor. Bakan Kurum’un açıklamalarına göre ödenen ücret 20 yılda denkleştirileceğinden yola çıkarak aylık kirasının 1660 lira olması gerekiyor. Asgari ücretin 4 bin 250 lira olduğu bir ortamda Erzurum’un en ücra köşesinde ki bodrum katının kira bedeli 1660 lira olunca, aynı binanın üçüncü katında ki ev sahibinin ne kadar kira bedeli isteyeceğini artık siz tahmin edin.
Bunun yanında Adalet Bakanı Bekir Bozdağ
, üzerinde çalışılan kira düzenlemesiyle miktar üzerinden değil oran üzerinden belirleme yapılacağını belirtti. Müteahhitler, emlakçılar veya bireysel satıcılar evlerini satışa çıkardıklarında belediyenin rayiç fiyatı üzerinden fiyat belirlemiyorlar ki Bakan Bozdağ’ın belirttiği gibi oran üzerinden çözüm bulunsun.Tekrar belirtmekte fayda var. Şu an konut arzında sorun yoktur. Vatandaşların şikayet ettiği ve sıkıntı yaşadığı konu ev fiyatları ve kiralarda yüzde 300’e varan artışlardır. Artışların en belirgin nedenlerinin birincisi maliyetler, ikincisi piyasada güven ortamının olmamasından kaynaklı TL’nin değer kaybı karşısında üst gelir gurubu olan varlıklı kişilerin gayrimenkule yatırım yapması, akabinde evleri alanların yoksullara istediği fiyatı dayatmasıdır. Son olarak yabancılara konut satılmasıdır. Hem yabancıların vatandaşlık alması, hem de gurbetçilerin yatırım amaçlı konut sektörüne pazarlıksız girmesi sektörde plansız fiyat artışlarına neden oldu. Ülkemizde nüfus patlaması olmadığına göre 2 yıl öncesine kadar arz ve kira problemi yokken bugün gelinen sorunlar arsa satışıyla çözülemez.
Kiracı Şikayetleri
Son günlerde kiracılardan yoğun şikayetler alıyoruz. Fahiş zam artışını kabul etmeyen kiracıların mahkemelerin yolunu tuttuğuna dair şikayetler ilk sırada yer alıyor. Öyle ki bu konudan dolayı açılan davalarda en erken 7 aya gün verildiği ve bir davanın 3 yıl sürdüğüne dair bilgilerde bizlere iletiliyor. Farklı bir durum ise fahiş zammı kabul etmeyen kiracıları ev sahiplerinin mahkemeye vermesinden kaynaklı uyuşmazlık.
Öncelikle taraflar arasında farklı bir madde eklenmedi ise kira artışları TÜİK’in açıkladığı TÜFE’ye göre belirleniyor. Haziran 2022 kira artış oranı %39,33’dür, bu oranın üzerinde zam yapılamaz. Bu oranın üzerinde zam talebinde ısrar edenler mahkeme yolunu tercih edebilirler. Üç veya dört yıl sürecek mahkeme sürecinde kiracı aylık ödemelerini düzenli yaptığı sürece ev sahiplerinin davayı kaybetme olasılığı çok yüksektir. Ev sahibi, kira sözleşme süresi dolmadan oğlum oturacak, kızım oturacak bahaneleri ile kiracıyı evden çıkaramaz.
Son olarak ev sahibi ve kiracıların davaları yargının iş yükünü artırdığından ve davaların uzun sürdüğünden dolayı, uyuşmazlıkların kısa sürede çözülmesi ve mağduriyetlerin giderilmesi için kira sorunlarında davadan önce zorunlu ‘arabuluculuk’ mekanizması üzerinde çalışmalar yapıldığına da belirtmekte fayda var.
Merdiven Altı ve Resmi Emlakçılara Ayar
Gerek köşe yazılarımda gerekse pek çok platformda ‘ikinci el alım satım sitelerine artık önlem alın, bu siteler araç ve konut fiyatlarının yükselmesinde öncü rol oynuyor,’ diye yetkilileri etiketleyerek endişelerimi dile getirdim. O günler bu serzenişlere aldırmayanlar tepkiler ayyuka çıkınca önlem almak için kolları sıvadılar. Geç olsa da mücadelemizden sonuç almak bizleri haliyle mutlu etti.
Hafta içi Resmi Gazete’de bir tebliğ yayınlandı. Tebliğe göre aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ve yer sağlayıcılarında yayınlanan ilanların Gelir İdaresi Başkanlığı’na bildirme zorunluluğu getirildi.
Aracı hizmet sağlayıcıları; Başkalarının mal ve hizmet satışına aracılık eden online alışveriş siteleri, gayrimenkul alım-satım ve kiralamalarına aracılık eden siteler, online pazar yerleridir. Sosyal ağ sağlayıcıları; Facebook, instagram, twitter gibi sosyal mecralarda en bilinen ve benzeri şekilde faaliyet gösteren sanal sosyal ortamlardır. Yer sağlayıcı ise kurumların kendi internet sayfaları, sosyal medya hesaplarıdır. Yani fırsatçı ve korsan emlakçılar, ikinci el satıma aracılık yapan internet siteleri, sosyal medyalarda ki ikinci el sayfa ve grupları ile kişisel ilan verenler artık bir denetime tabi olacaklar.
Tebliğde, ilan verenlerin kişisel bilgileri, her ay Gelir İdaresi Başkanlığı’na verme yükümlülüğü getirildi. İstenen bilgiler ise verilen hizmetin sağlandığı internet adresleri, hizmet verilen gerçek ya da tüzel kişilere ait ad soyad/unvan, TCKN/YKN/VKN bilgileri ile işyeri adres bilgileri, hizmet verilenler adına gerçekleştirilen taşınır, taşınmaz, mal ve hizmet satış/kiralama işlemlerine ilişkin her bir tahsilat veya satış işlemi tutarı ve tarihi ile tahsil edilen tutarların aracılık hizmeti verilenlere ödenmesine ilişkin banka hesap bilgileri, başkanlık tarafından belirlenecek diğer bilgilerden ibaret olacak.
Buraya kadar her şey normal, herhangi bir sorun olmadığı görünse de ikinci el alım satım siteleri veya kurumların kurumsal sayfalarında ki bilgiler rahatlıkla Gelir İdaresi Başkanlığı’na verilebilir. Ancak sosyal medya hesaplarında on binlerce sayfa ve gruplara verilen ilanların nasıl denetime tutulacağı merak konusu oldu. Ki bu sayfa ve grupları açanların pek çoğu ikinci el ile alakalı hiç bir şekilde kâr amacı gütmeyen, sadece hobi olsun diye vakit geçiren kişilerden oluşuyor. Bu nedenle sosyal medyaya önlem alınmadığı sürece sadece kurumsal firmaları denetime tabi tutmak fiyat artışlarının önüne geçmeyecektir. Düzenleme de en önemli gördüğüm faktör, merdiven altı veya resmi emlakçıların başı boş hareket etmesi engellenecektir.
Fark, İki Katından Fazla
TÜİK, yıllık enflasyon oranının yüzde 73,50 olduğunu açıkladı. Mayısta enflasyon aylık bazda yüzde 2,98, yıllık bazda yüzde 73,50 artış gösterdi. Enflasyon Araştırma Grubu (ENAG), yıllık enflasyonun yüzde 160.76, Tüketici Birliği Federasyonu ise yüzde 175 olarak açıkladı. Resmi oranlarla, bağımsız grup ve STK’ların açıkladığı oranlar arasında iki katından fazla fark var. Aslında rakamlardan ziyade, tüketiciler çarşı, pazar fiyatlarına göre kendi enflasyonlarını çok rahat belirleyebiliyorlar. Rakamlar, emekli ve memurlara Temmuz ayında verilecek zam oranından dolayı önem kazanıyor. TUİK’in açıkladığı rakamlarla maaş zamları belirlendiğinden dolayı Mayıs ayında enflasyon oranının 2,98’in çok üzerinde olduğu düşünülüyor.