12.01.2023

Başta İstanbul olmak üzere çoğu kentteki site aidatlarının ev kiralarıyla yarışacak hale geldiğine yönelik şikayetler artıyor. Peki fahiş artışlara karşı yasal düzenleme var mı? Gündemdeki aidat sorununu 5 uzman Haber 7'ye analiz etti.

Senede bir kez genel kurul yoluyla belirlenen aidatlar lüks konutlarda kiralarla yarışacak hale gelebiliyor. Öyle ki İstanbul'un bazı bölgelerinde bu rakamın 1.000 TL olduğu, bazı bölgelerinde istisnai olarak 8-10 bin TL'ye kadar çıktığı söyleniyor.

Uzmanlar 2023 yılı için aidat artışının minimum yüzde 60 maksimum yüzde 80 aralığında olması gerektiğini vurguluyor. Fakat site yönetimleri, personel ücretleri dışında gider kalemleri olduğunu savunarak kat maliklerinden daha fazla ücret istiyor.

Peki yüzde 300'e varan fahiş aidat artışları aleyhinde bir yasal düzenleme var mı? Kat malikleri haklarını savunabilmek için neler yapabilir? 5 uzman, gündemdeki aidat sorununu tüm inceliklerini ve aidata dair merak edilen her şeyi Haber 7'ye anlattı. İşte, o açıklamalar:

"KEYFİ YAPILAN ZAMLAR TABİİ Kİ OLABİLİR"

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, normal masraflar dışında kayıtlara geçen bir artışın kat sahipleri ve kiracılar tarafından sorulması gerektiğini belirterek ‘keyfi’ yapılan zamların olabileceğini ima etti:

“Bu durum hizmetle alakalı olduğu için hizmetlerde kısıtlamaya gidilebilir. Maliyet dışında bir talep varsa zaten kat malikleri itiraz edebiliyor. Ama bu direkt hesaplanan bir maliyeti karşılamak içinse kimse buna bir şey yapamaz. O zaman maliyetlerden düşülmesi gerekiyor. Eğer normal masraflar dışında bir artış söz konusuysa, vatandaşın bunu ödememe, ödediyse bile bunu dava yoluyla geri alma hakkı var. Ama bilemiyoruz. Neye göre yüzde 100’ün üzerinde zam yaptılar? Hangi kalemi bahane ettiler? Kat malikleri ve binada yaşayanlar bunun hesabını yönetime sormalı. ‘Niye bu artışı yaptınız?’ demeliler. Asgari ücret yüzde 54,5 arttı ama sen bunu yüzde 100 uyguluyorsun. Eğer personel bazlı bir artış varsa bunun hesabını soracaklar. Keyfi yapılan zamlar tabii ki olabilir… Vatandaşın bu zamları toplantılarda sorması lazım…”

AİDATLAR NASIL BELİRLENİYOR?

Tüketici Dernekleri Federasyonu Genel Başkanı Aziz Koçal, site aidatlarının belirleniş sürecini anlatıp genel kurul toplantılarının nasıl organize edildiğinden bahsetti. Başkan Koçal, bazı site yöneticilerinin mevcut durumu istismar edici politikalar güttüğünü vurguladı:

"Site aidatları genel kurulda belirleniyor. Kat maliklerinin katılımıyla birlikte düzenlenen kurullarda… Örneğin 80 daireli bir sitede 41 tane dairenin kat maliki toplantıya katılıp ‘onay’ verirse fiyat artırımına gidilebiliyor. Ama yönetim kurulu, genel kuruldan aldığı yetkiyle kafasına göre zam yapıyor.

Kendilerine verilen yetkiyi istedikleri gibi kullanabiliyorlar. Enflasyonu da bu duruma bahane ediyorlar. Burası net… Şöyle söyleyeyim size, dolar artmamış, benzin artmamış, asgari ücret yüzde 54 düzeyinde artmış… E neye göre yüzde 100’ün üzerinde zam yapıyorsunuz? Burada önemli olan nokta şu, zamların belirlenmesindeki asıl karar verici kim? Genel kurul mu, yönetim kurulu mu? Bu yetki genel kuruldaysa, yıldan yıla bir defaya mahsus zam yapılır."

DENETLEME OLMALI MI?

Haber7'ye konuşan tüketici hakları uzmanı ve avukat Prof. Dr. Seyithan Deliduman, önlenemeyen aidat artışına yönelik görüşlerini şöyle ifade etti:

"Mevcut ekonomik koşullar bahane edilerek site aidatlarına fahiş zam yapılıyor. Bu zamlar genel kurul onayına tabi olmalı... Bunlarla ilgili bir denetleme mekanizmasının acil olarak harekete geçirilmesi gerekmektedir. Asgari ücretin %50'ler oranında arttığı bir ortamda %200 aidat zamları hiç makul değil."

VATANDAŞ NE YAPMALI?

Tüketici Birliği Federasyonu Başkanı Mehmet Bülent Deniz, kat maliklerinin ve site sakinlerinin yüksek aidat bedellerine karşı alması gereken önlemleri şu sözlerle ifade etti:

“Her kat maliki kendi evinde ve kendi iş yerindeki giderlerine göre oransal artışlardan yola çıkarak aslında istenen aidatın yüksek olup olmadığına ilişkin bir kestirimde bulunabilir. Öte yandan, özellikle büyük sitelerde proje bitiminden sonra site yönetimi bir şirkete devrediliyor. Bu da genellikle inşaatı yapan firmanın yan şirketi oluyor. Uzun süre boyunca o sitenin yönetimi bir şirket tarafından yürütülüyor. Burada temel sorun, o şirketin ‘gerçekten’ giderler kadar aidat paylaşımı yapıp

yapmadığı… Bu yönde bizim de kuşkularımız var. Bu şirketlerin gelir elde etmeye yönelik amaçlarının olduğunu biliyoruz. Bu yönde bir muvafakat olsa bile, kat malikinin ödediği aidat ortak giderler için toplanan bir aidattır ve bu giderlerle toplanan aidat arasındaki makas, kat malikinin itiraz hakkını doğurur. Eğer şüphelendirici bir aidat veya bütçe söz konusu ise, mahkemelere başvurarak itirazlarını dile getirebilir ve dava açabilirler. Mahkeme ne yapar? Giderleri karşılayacak biçimde aidat alınıp alınmadığını bilirkişi raporuyla ortaya koyar. Fazla bir tahsilat söz konusuysa, bu yönde alınan kararın iptaline hükmeder. Kat maliklerinin ilk vazifesi, genel kurul toplantılarına katılmak ve bütçeyi inceleyerek aidat miktarının fahiş olup olmadığı yönünde bir kanaat oluşturmasıdır. Aksi yönde bir karar varsa Kat Mülkiyeti Yasası üzerinden gecikmeksizin şikayette bulunabilirler.”

YÖNETİM PLANINI OKUMAK NEDEN BU KADAR ÖNEMLİ?

Kat Mülkiyeti Uzmanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık, yeni bir daireyi satın almadan evvel ‘yönetim planı’ metninin dikkatli bir şekilde okunması gerektiğini, aksi takdirde oluşabilecek sorunları örnekler üzerinden anlattı:

“Aidatın nasıl belirleneceği, kimin ne kadar ödeyeceği, aidatın eşit mi yoksa arsa payına göre mi ödeneceği yönetim planında yazar. Onun için bir siteye taşınmadan evvel tapudaki yönetim planını alıp incelemek gerekir.”

"KANUNDA AİDAT DİYE BİR ŞEY YOK!"

Avukat Şeref Kısacık, yönetim planının öneminden genel bir ifadeyle bahsettikten sonra vatandaşın karşılaşabileceği az bilinen örnekleri sıraladı:

Sizin arsa payınız çok yüksekse ve havuzlu bir siteden yer aldıysanız, havuza hiç girmeseniz bile ‘Arsa payına göre ödenecektir’ ibaresi varsa, bu havuza her gün giren arsa payı düşük olan küçük daireden iki üç kat daha fazla ödersiniz.  

Asansörlü bir binadasınız… Giriş kattasınız… Hiç kullanmıyorsunuz asansörü… 40’ıncı kattaki bir adam

sizden on kez hatta yüz kez daha fazla kullanıyor. Ama sizin daireniz daha büyükse hiç kullanmadığınız asansörün giderini üsttekinden daha fazla ödersiniz. Aynı şekilde dükkânlar da bu örneğe dâhil edilebilir. Binaya girmeyen dükkânlar bile daha fazla yer kapladığı için hiç kullanmadığı asansörün giderini ödemekle yükümlü.

En çarpıcı örnekte şu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ‘aidat’ diye bir şey yok! Onu dernekler uydurdu. Onun kat mülkiyetindeki adı avanstır. Onun için aidat azdır fazladır demeyeceğiz, genel kurullara katılacağız. Biz Fenerbahçe-Galatasaray maçını izliyoruz ama genel kurullara katılmıyoruz. Sonra şikayet ediyoruz…

Haber: https://m.haber7.com/ekonomi/haber/3293434-kanunda-aidat-diye-bir-sey-yok-uzmanlar-haber-7ye-konustu-denetleme-gelecek-mi